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下半年,可能会迎来降价潮!

 人参与  2020-08-27 10:30  分类 : 业界动态  点这评论

上半年的好日子,快要到头了。地主家的余粮,快要见底了。
 
1
近期,某商业银行投行部高管说了一件事。监管部门出台了一个房地产新规:控制房地产企业有息债务增长,并设置了“三道红线”。
红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得大于1倍。
 
根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。
 
我们必须要说的是——这是监管部门第一次明确了房企举债的标准!
 
以往收紧房企的融资,都是模糊化的,也是有漏洞可钻的;但是有了这三道明确的红线标准,漏洞几乎被彻底堵上了。这一次堵漏洞,还是全方位的。不仅控制信用债,而且还要对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。
 
以前国内不让搞钱,我还能去海外借高利贷。现在海外发债的口子,也被堵上了。为了降低房企的杠杆率,有关部门是操碎了心。
 
2
这三道红线之下,哪些房企的“搞钱之路”会受到影响?根据2019年房企的年报数据,下面这张图是撞到三道红线的全国房企图——

三道红线
 
我们能看到——全国一线房企中,华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企,已经连续触碰到了三道红线。把这三道红线是一顿乱撞,撞的是干脆彻底。
 
短期内,这些房企统统是不能新增负债,不能在资本市场里搞钱的。也就是说,上述房企的融资大门被彻底关上了。
 
除了这些之外,还有像金茂、阳光城、中交、格力、雅居乐、珠江、碧桂园、绿城世贸、新城等房企,都或多或少的触碰到了1-2道红线。短时间内,上述房企的融资大门,也将受到非常大的限制。无法再像以前那样,肆无忌惮的举债搞钱了。
 
梳理一圈,除万科之外的全国一线房企,无一不越过红线。融资的手脚,无一不被捆住扎牢。就这还有人说,中国房地产的杠杆率不高。果然,搞地产的都像我一样,脸皮贼厚。
 
3
这次监管部门对房企融资设置三道红线的根源,来自于7月份的10大城市约谈会和730会议。在会议上,高层提出了三个关于楼市的关键性政策方向。其中一个方向就是——银行信贷要控制。
 
原话是:要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止信贷资金违规流入房地产。这句话的重点在于,严控增量。
 
于是,就有了上面所提到的三道融资红线。这三道融资红线,就是对信贷政策的具体落地。
 
除了这个方向之外,还有另外两个方向——第一个是,房价冒头就打。原话是:要快速反应和处置,及时采取针对性的政策措施。这句话的重点在于,快速反应。有时候,话要反正听。现在高层强调快速反应,也就意味着:过去的调控反应,出的太慢。
 
有了“快速反应”这四个字,下半年就会形成一个定局——像深圳那样涨了大半年之后才出政策的情况,是不被允许的。下半年,无论哪个城市但凡房价有了冒头倾向,就要坚决打压。楼市的短期行情,已丧失腾挪空间。
 
第二个是,要保障年轻人的需求。可能很多人听了这句话,就会觉得这是在保护刚需。一旦保护刚需,那政策就有了腾挪的空间,看来下半年的楼市也不是没有希望。
 
但是,这次的保护刚需和以前完全不同。会议上的原话是:要做好住房保障工作,因地制宜的推进城镇老旧社区和棚户区改造,着力解决新市民和年轻人的住房问题。
 
看到了吧,玩法完全不同了。以往保护刚需,都是从新房上保护,鼓励刚需去干新房。所以,楼市也不是没有希望。而这次的保护刚需,是从盘活老旧社区开始。说白了,就是通过翻新老旧社区,解决年轻人的刚性需求,与楼市完全脱钩。
 
以上三个方向,就是高层给出的下半年楼市政策走向。足够清晰,远不是一句“房住不炒”那么轻松。而是,史无前例的严厉政策压制,把楼市强行摁在当下。下半年,楼市也就这样了。
 
4
为什么要如此严厉的摁住楼市?最根本原因是——当下的实体经济利润,没有足够的吸引力。上个月,我们陆续已经看到了上半年的经济数据。
 
➤上半年,工业生产部门复苏基本结束,但利润下降严重,41个工业门类,只有9个增加,1个持平,剩下的全在下降;
 
➤服务业恢复缓慢,私人部门的投资、增长和消费增长,明显慢于疫情之前。
 
用一句话总结就是——各行各业,都没啥利润。
 
这个时候,如果不去摁着房地产,任由个别城市的房价塑造奇迹,就会让更多的货币流入到楼市里,再次助推房价上涨。
 
由此,形成一条恶性螺旋:实体经济没利润,大家一起炒砖头;越炒砖头人越飘,实体经济被抽干;越抽实体越抽抽,越抽房价越轻飘……贫富差距不断拉大,实体经济持续萎靡,社会彻底内卷化。
 
如此一来,那还如何“Make china great again”?
 
在这种情况下,强压楼市是必然的。必须强压楼市,以此挤压资金从地产和金融这种虚拟领域,进入工业、服务业和科创产业,进入实体经济。哪怕暂时没有利润,也要进入。以上,就是近期高层频繁发声,给楼市定下严厉调调的根本原因。
 
5
下半年的楼市,如何走?
 
大概率会有房企在个别项目上,降价出货!房企来钱的渠道,就两个——一靠卖房,二靠融资。
 
前面说了,短期内政策放开的可能性,几乎没有。只会越来越严苛,实体经济的利润一天起不来,一天恢复不到疫情之前的水平,楼市的政策就一天不会放松。
 
在这种情况下,购买力的信心一定会日益低迷。而有了前面那三道融资红线在,绝大多数房企的融资大门,基本上已经算是关上了。尤其是融创、华夏幸福、恒大、富力、金科、金辉等这类房企。
 
它们既连续触碰了三道融资红线,彻底无法融资;又没有国央企的背景,关键时刻没人奶一口;卖房日常,还被日益严苛的政策捆住手脚;上半年还拿了不少地,花了不少钱……这类房企的现金流,一定是异常紧张的。
 
下半年,这类丧失融资渠道,没有国央企背景,且前期拿了不少地的民营房企,大概率会在大盘首开的项目上,给出客观的降价优惠
下半年要买房的朋友,一定要紧盯着这类房企。
 
像我这样的耿直少年,肯定是帮人帮到底。重点来了!
 
下面,我把触碰到融资红线的房企名单放出来,以供大家参考(图片较大,请放大原图用餐)——

 
大家也看到了,被捆住手脚的不是一个两个,而是连片成捆。我不是针对谁,我是说在座的各位,都不好过。
 
最后,我想说的是——今年下半年的市场,一定会像2018年年底的市场。冷,深入骨髓的冷!同时也是,捡便宜的好时机!

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