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买房时务必知道的20个要点

 人参与  2020-09-27 17:15  分类 : 科技动态  点这评论

买房签订买卖合同不可掉以轻心,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致合同履行时处于被动地位。
 
根据签订房屋买卖合同中的常见问题,整理了20个注意事项,购房者在签订买卖合同时需多加注意,小心陷入合同陷阱。
 
1、看是否有预售许可证
 
很多地方说看五证,实际办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门把关更稳妥。
 
只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

房子价值
 
 2、看合同中的土地性质
 
很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。
 
在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
 
3、看清楚房屋用途
 
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。
 
关于公寓的界定,目不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
 
4、物业也不能忽视
 
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。
 
虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。
 
5、车库和地下室或者阁楼的约定
 
在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
 
另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。
 
6、面积的约定
 
这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。
 
在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
 
这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。
 
7、贷款问题的约定
 
开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。可自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。
 
8、逾期或者赔偿的问题
 
开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。
 
9、交房的问题
 
合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。
 
 必须明确:单体验收后,可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此要约定清楚。
 
10、小区公共区域和公共部位的约定
 
小区内的会所或者公共场所,产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等规范、先进,而绕开产权问题。如果不约定这些场所的产权,可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。
 
11、对各类设施的约定
 
燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家。
 
12、双方协商解决的内容必须多研究
 
前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,就没有追责追赔的依据。
 
合同附件要留意
 
商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
 
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(1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
 
如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。
 
(2)无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。
 
像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现,而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
 
(3)根据民事法律的“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。
 
13、房屋交付后,买受人发现房屋实际情况与销售广告不符,可以要求开发商承担违约责任吗?
 
为了保护购房者的权益,最高法规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
 
由此可见,对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺,如果其对订立合同定价有重大影响,那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。
 
14、仅有房产证,但没有办理不动产登记,能取得房屋所有权吗?
 
不动产只有进行登记才发生物权的效力,买受人才能获得不动产的所有权,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作用。
当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时,以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。因此,大家在买卖房屋时,一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。
 
15、买来的住房面积缩水怎么办?
 
面积缩水是买房族经常遇到的问题,对于房屋“面积缩水”的问题,应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。
 
16、开发商逾期交房怎么办?
 
开发商应该按照约定的时间交付房屋,这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房,买受人可以根据不同情况,采取不同的方式来维护自己的合法权益。
 
第一,开发商不能按期交房,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人可以解除合同;第二,逾期交付,经催告后在合理期限内仍没有履行的,买受人不解除合同,可以请求开发商承担违约责任;第三,逾期交付,经催告后开发商在合理期间内交付的,不能解除合同,但是可以请求承担违约责任。需要注意的是,买受人享有解除权的必须在法定期间内行使,不行使的,解除权就消灭。
 
17、房屋出现质量问题,任何时候都可以要求出卖人修复吗?
 
房屋的保修期比较复杂,当事人为了维护自己的权益,除了依照法律的规定,还可以在合同中进行详细的约定,制定房屋的保修条款。房屋出现质量问题,并不是任何时候都可要求出卖人维修的,出卖人的保修期有一定期限。
 
18、房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,开发商是否承担违约责任?
 
实际生活中,房产证办不下来部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益,购房者在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,把时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。
 
19、房屋买卖双方已经办完过户手续,这时双方还能解除合同吗?
 
我国《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人有权解除合同。”
 
当事人双方协商达成一致的意见,是可以解除合同的,即使房屋已经过户。
 
20、租赁房屋被卖,租房人有权继续居住吗?
 
《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
 
私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。租赁房屋被卖,租房人有权继续居住。

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