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商铺已“死”!你还敢买吗?

 人参与  2020-08-25 17:53  分类 : 科技动态  点这评论

因为疫情的冲击,2020年这一年,让大量商铺投资者经历了一场血淋淋的教训。
 
前几天,微博上一则“35万商铺被改公厕”的新闻闹得沸沸扬扬。自此,关于商铺的投资价值,引发了一场新的讨论热潮。
 
怎么回事儿呢?
 
早前,武汉李先生花费35万购买了一处商铺,后来出租给了一家公司托管。但最近,当他准备卖掉这处商铺,带中介看房的时候,史上最奇葩的事情发生了:
 
——这处商铺正在改造成公厕。

商铺改公厕
 
对,你没看错,商铺被改成了公厕!而且里面已经有七八个便池。
 
中介看到这场景,立马转身就走了。
 
好好的商铺被改成了公厕!原本买来靠它增值赚钱的商铺被改成了公厕!
 
托管公司为什么要这样擅自改造?
 
试想,但凡这处商铺能租出去、有人租,哪怕是租金比预期少点,托管公司也不会这么干。
 
说到底,还是因为出租太难,租金太低,入不敷出。
 
反正不赚钱,倒不如改成公厕,人有三急,总能有点收入。
 
靠这样的商铺增值赚钱?简直比登天还难!
 
更让人心塞的是,像李先生这种烫手山芋般的商铺,租不出去又难卖掉,还有很多很多。
 
今年,因为疫情冲击,让本就举步维艰的实体店铺经营状况雪上加霜、惨不忍睹。
 
就拿老家三叔的商铺为例,今年年初租约到期后,原来的租户生意太差直接就撤了,一直空到现在,整整5个月空租期,除了中介去看了一次房,没有一个租户询问,还得倒贴物业费。
 
我们小区楼下,原来位置最好的、生意最好的胡辣汤店,今年关门停业了足足3个月,最后房东和租户协商,房租每月降500,同时改为两户合租一铺,上午卖早餐,晚上另一波租户接着卖烧烤。
 
以前,一铺养三代确实没问题,随便投资一处商铺,投资回报率就能轻松达到8%以上,那铁定能躺着赚钱。
 
但如今,太多的商铺投资回报率只能在2%-5%,沦为三代养一铺,成为最伤人的“伤铺”。
 
尤其是疫情后时代,在很多二三线城市,仨月倒一铺,已经成为常态。
 
没办法,经济不景气,实体店太难太难赚钱,一个又一个店铺撤场关门,就立马有一间又一间商铺被空置,有些地段较差的铺子,整条街一半商铺都租不出去,成了“空街”,门上贴了一年的出租广告,租金接连降了三四次,还是没有出租成功。
 
市场上,至少90%的商铺投资,都已经沦陷为炮灰。
 
为什么?
 
第一、绝大多数商铺已经严重过剩,断租、空置情况严重;
 
过剩到什么程度?
 
在韩国、日本,人均购物中心面积约为1㎡;素有购物天堂之称的香港,人均购物中心面积也不过1.5㎡。
 
但在国内大陆,一些二线、三线城市,人均购物中心面积已经超过了2㎡。
 
而且,这还不算大量的正在规划、正在建设中的商业体量。
 
尤其是一些新兴城区、距离主城30公里以上的远郊区域,大量的商铺可能要承受5-10年的煎熬、断租和空置。
 
第二、商铺租金上涨太难,溢价空间远不如预期;
 
可以说,除了少部分一线城市的顶流商圈外,大部分商铺的租金上涨都不如预期。
 
这里面,和前面讲的商铺体量过剩,密切相关。
 
第三、投资商铺选对难度太大,但每年都有大量人在盲目瞎买;
 
和住宅相比,商铺价值的决定性因素太多太复杂。
 
任何一个投资小白,即便没什么投资经验,如果选住宅,即便随行就市,房价也能涨一波;
 
但商铺就不同了,能够赚钱的商铺本就不多,选错一个商圈、买差一个路口,都会天壤地别,稍有不慎,就会血本无归。
 
2020年,商铺租金究竟下降到了什么程度?
 
先看商业街。
 
2020年上半年,一线城市中,占比高达81%的商业街租金都在下跌。
 
北京,南锣鼓巷,租金跌幅最大,为3.37%;新街口商业街,商铺租金下跌3.0%以上;
上海,11 条商业街租金环比均下跌, 田子坊跌幅最大,为 5.26%;
广州,北京路步行街,商铺租金跌幅较大,为 3.67%;
深圳,3条商业街租金环比全部下跌,东门步行街跌幅最大,达 5.59%。
 
二线城市金下跌情况更为严重。上半年,环比下跌的商业街占比高达85%;
 
武汉光谷步行街租金环比跌幅最大,为 6.64%;
重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间;
 
或许有人说,商业街在人流辐射、消费水平方面限制性太大,租金本身就不如购物中心乐观。
 
那再看购物中心。
 
2020上半年,一线城市中84.1%的购物中心租金是环比下跌的。
 
北京,12 个典型商圈租金环下跌的有10个,其中崇文门商圈租金跌幅最大,为 2.58%;
上海,22个商圈租金环比下跌的有19个,其中人民广场商圈跌幅最大,为 2.82%;
广州,6 个商圈租金环比下跌的有4个,其中北京路商圈跌幅最大,为 3.99%;
深圳,4 个商圈租金环比全线下跌,华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大,均为 2.29%。
 
在二线城市,购物中心的租金同样存在大面积下跌的情况。
 
比如,长沙、 南京、苏州、 重庆、 南昌等 7 个城市重点商圈租金环比全部下跌;
 
因此,无论在商业发达的一线城市,还是热门的强二线城市,2020年上半年主要商业街、购物中心,都有84%左右的商铺租金下跌。
 
商铺租金下跌惨重,已成事实,下半年会更加集中爆发。
 
前几天,一位从来没买过商铺的粉丝突然一门心思想要来一套,因为开发商给出了一个看似无懈可击的理由——返租。
 
呵呵,老套路重出江湖。
 
返租、包租,这是商铺投资中最大的坑,看起来甜如蜜糖,吃起来毒如砒霜。
 
而且,但凡承诺有返租、包租的商铺,销售价格都要高一截儿,正常商铺1万5,加上返租至少1万8,关键是,买房人一听还觉得挺划算、捡了个大便宜。
 
这种营销手段坑蒙拐骗了一茬又一茬,但到现在,能够完全按照买房时承诺的返租执行下去的,几乎没有一个。
 
最后都怎么样了呢?
 
要么中途耍赖,没钱就是不给,要么直接跑路;更狠的,卖完商铺,直接来个破产清算。
 
比如就近发生的,老杨三年前在光明E城买了返租商铺,原本4月期满,盼着首笔返租收益到手,但结果嘞?开发商却突然单方解约,强制交房,返租收益化为泡影。
 
返租?包租?骗局真的太多太多,类似真实案例,比影视剧还精彩。
 
普通人,买买住宅就算了,投资商铺?小心血本无归!

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